Подорожает ли ипотека в Казахстане: мнение экспертов
В Казахстане в новом Налоговом кодексе корпоративный подоходный налог для банков хотят увеличить до 25%. Как это отразится на стоимости ипотек, агентству Kazinform рассказали эксперты.
Подорожают ли ипотечные кредиты?
В Казахстане около 50% всех ипотек приходится на Отбасы банк, тогда как оставшаяся часть распределяется между банками второго уровня.
— Когда речь заходит о возможном повышении ипотечных ставок, половина рынка, которую представляет Отбасы банк, скорее всего, останется в стабильной зоне. Я не вижу предпосылок для роста ставок в этом сегменте — все ипотечные программы банка ориентированы преимущественно на доступное жилье стоимостью до 30–35 млн тенге. При этом разница между рыночной и субсидируемой ставкой поддерживается государством, — отметил управляющий директор агентства недвижимости Arbat Real Estate Виталий Шалаев.
Что касается второй части ипотечного рынка — банков второго уровня, то, по словам эксперта, здесь многое будет зависеть от конкретной ситуации в каждом банке.
— Во-первых, пока нет четкого прогноза, насколько могут подняться ставки. Во-вторых, на сегодня средняя ставка по ипотеке, в зависимости от первоначального взноса, составляет от 20 до 21%. Учитывая уровень реальной инфляции, даже при возможном росте на 1,5–2 процентных пункта, это не окажет критичного влияния на рынок, — подчеркнул Шалаев.
По его словам, клиенты банков второго уровня — это, как правило, люди с стабильным и выше среднего доходом, для которых повышение ставки на 1% не станет существенной нагрузкой.
Эксперт по недвижимости Жани Турысов отметил, что в 2025 году возможен рост цен на жилье в пределах 10%. По его словам, такие факторы, как инфляционные риски и возможное снижение цен на нефть, в любом случае будут способствовать удорожанию недвижимости.
— Что касается влияния повышения корпоративного подоходного налога для банков, то, на мой взгляд, потребитель не заметит резких изменений. Этот процесс будет постепенным — каждый банк будет адаптироваться в своем темпе, исходя из собственной стратегии и возможностей, — подчеркнул он.
Стагнация на рынке недвижимости
Эксперт по недвижимости Виталий Шалаев, отвечая на вопрос о возможной стагнации рынка в случае повышения ставок по ипотеке, отметил, что рост цен на жилье продолжается из года в год. Особенно это касается первичного рынка, где крупные застройщики стабильно поднимают цены. Вторичный рынок, по его словам, постепенно подтягивается вслед за первичкой, хотя между ними сохраняется разница в цене в 10–15%.
— В первом квартале этого года мы наблюдаем спад активности на рынке недвижимости — объемы продаж снизились на 20–30%. Однако такая динамика традиционна для начала года: январь — период праздничных каникул, а в феврале рынок только начинает оживать. В сравнении с аналогичным периодом 2024 года существенного роста продаж мы не видим. Это объясняется тем, что при росте цен покупательская способность снижается: инфляция, удорожание продуктов и услуг, при этом уровень доходов населения остается прежним. У людей становится меньше возможностей обслуживать ипотечные кредиты, — отметил он.
В качестве примера он привел данные из открытых источников: за три года доля Отбасы банка на ипотечном рынке снизилась с 66% в 2021 году до 53% в 2024 году. По его словам, это отражает снижение покупательской способности основной части населения.
Виталий Шалаев также добавил, что по итогам 2025 года рынок в целом сохранит умеренный рост — около 5%, как и в прошлом году. Сегмент с участием Отбасы банка останется стабильным: благодаря низкой процентной ставке и фокусу на доступное жилье (эконом и эконом+), он продолжит занимать значительную долю на рынке.
— По банкам второго уровня мы, вероятно, увидим снижение активности на 5–10%, но в целом по рынку это не окажет критического влияния: объемы продаж и выдачи ипотеки, скорее всего, останутся на уровне прошлого года — резюмировал он.
В свою очередь, эксперт Жани Турысов уверен, что повышение корпоративного подоходного налога (КПН) само по себе не приведет к стагнации рынка недвижимости. По его словам, современный рынок — уже далеко не тот, что был 30 лет назад: он стал зрелым, устойчивым и структурированным.
— Сегодня в отрасли работают системные застройщики, развита банковская инфраструктура с конкурентными ипотечными продуктами. Кроме того, фактор урбанизации по-прежнему оказывает сильное влияние: внутренние миграции продолжаются, а крупные города становятся еще крупнее. Уверен, что если не будет каких-то исключительных сценариев, то это будет мягкая тень от той стагнации, которую себе может рисовать в голове не искушенный обыватель, — отметил Турысов.
Доступность рынка недвижимости
Эксперт подчеркнул, что рынок жилья в Казахстане в целом остается доступным, особенно для образованного и активного населения.
— Покупка недвижимости — это непростой старт в любой стране мира. Идеализировать рынки США или Европы я бы не стал. Но, безусловно, в Казахстане сегодня есть возможности для тех, кто стремится и работает. В то же время встает важный вопрос: а что с уязвимыми слоями населения и низкоквалифицированными участниками рынка? Я бы призвал задуматься и о них, — подчеркнул он.
Виталий Шалаев поддержал это мнение, добавив, что в Казахстане есть банк, предоставляющий возможность приобрести жилье с относительно низким ежемесячным платежом — это Отбасы банк. По его словам, именно этот финансовый институт играет ключевую роль в стимулировании роста рынка недвижимости, особенно в сегментах «эконом» и «эконом плюс».
— Даже при кредите в 20-25 миллионов тенге, ежемесячный платеж по специальным программам может составлять всего 170-260 тысяч тенге. Для средней семьи это серьезная нагрузка, но все же это одна из доступных возможностей приобрести жилье или улучшить условия жизни, — добавил эксперт.
Ранее заместитель Премьер-министра — министр национальной экономики Серик Жумангарин сообщил, что с введением Нового налогового кодекса ипотечные кредиты в стране подорожают.
