Рабы ипотеки или владельцы недвижимости: почему в Казахстане не каждый может купить квартиру
В Казахстане более полумиллиона жителей купили квартиру в ипотеку. При этом количество граждан, оформивших ипотечный займ, увеличилось в 2,5 раза за последние три года. Как ипотека влияет на стоимость жилья и общий показатель обеспеченности им населения страны, разбиралась аналитический обозреватель МИА «Казинформ».
Сколько казахстанцев выплачивают ипотеку
Согласно данным Первого кредитного бюро, на 1 сентября 2023 года в Казахстане 520,1 тысячи человек, которые оформили ипотечный займ на жилье. За первое полугодие 2023 года было оформлено 21,6 тысяч ипотечных займов, что на 4,4% больше по сравнению с аналогичным периодом в 2022 году. В августе 2023 году число ипотечных заемщиков увеличилось сразу на 12,7 тысяч человек (рост на 25% - прим. ред.) и составило 34,3 тысяч.
Общая сумма, которую должны выплатить заемщики банкам за январь – август 2023 года составила более 191 млрд тенге. Общий объем ипотечного портфеля казахстанцев вырос до 5,4 трлн тенге.
Ипотечное кредитование выросло в 2,5 раза
Согласно данным Национального банка РК, число ипотечных заемщиков выросло в 2,5 раза за последние три года. Если на 1 июля 2020 года общий объем ипотечного портфеля казахстанцев составлял 1,9 трлн тенге, то на 1 июля 2023 года он вырос до 4,9 трлн тенге.
В инфографике представлена динамика роста ипотечного кредитования в каждом регионе.
Самый большой объем ипотечного портфеля приходится на Астану — 1,45 трлн тенге и Алматы — 1,16 трлн тенге. По итогам первого полугодия в Алматы ипотечный портфель вырос на 83,6 млрд тенге, а в Астане, наоборот, снизился на 77,1 млрд тенге. Тем не менее, на эти два мегаполиса приходится около 46% всего объема ипотечного кредитования страны.
70% всех ипотечных займов выдает один банк
Лидером по выдаче ипотечных займов является один банк — АО «Отбасы банк». За январь–май текущего года в Казахстане было выдано ипотечных займов на 558,8 млрд тенге. Из них 70,4% всей суммы пришлось на займы, выданные «Отбасы банком» (393,3 млрд тенге или 22,6 тысячи займов), и 65,3% — непосредственно на займы, выданные банком по системе Жилищно-строительных сбережений (ЖСС) — 365,1 млрд тенге или 19,9 тысяч займов. К маю текущего года совокупный портфель ипотечных займов по стране достиг 4,8 трлн тенге. Из них 3 трлн тенге — ссудный портфель «Отбасы банка».
Напомним, что «Отбасы банк» работает по сберегательной системе. Для оформления ипотеки необходимо разместить и копить денежные средства на счету банка. Минимальный срок накопления 3 года. Ставка по кредиту составляет 10%. Если накопления достигнут 50% от стоимости жилья, то ставка по кредиту будет уже снижена до 5%.
В последние годы займы банка стабильно занимают 63%–65% всего ипотечного портфеля страны. Кроме того, 9 из 10 займов банка — это займы в рамках системы жилстройсбережений, то есть рыночные займы вне каких-либо льготных госпрограмм. Именно система ЖСС является основным драйвером рынка ипотечного кредитования страны.
По данным Бюро национальной статистики РК, с начала года количество сделок купли-продажи жилья составило 232 633. Ранее мы писали, что с начала года по август число выданных ипотек составило 34 300. В ипотеку было куплено около 15% всего проданного жилья в Казахстане. По мнению аналитиков ranking.kz, учитывая, что более 70% из этих ипотечных кредитов было выдано «Отбасы банком», можно сделать вывод, что ипотека в целом по системе жилстройсбережений, как ее основной драйвер, оказывает на обеспеченность казахстанцев жильем самое прямое и благоприятное воздействие. Другими словами, люди стали больше приобретать жилье в ипотеку с помощью «Отбасы банка» по системе жилстройсбережений. Это улучшило ситуацию по обеспечению жильем населения страны. Если в 2014 году показатель обеспеченности казахстанцев жильем составлял 20,9 кв м на одного проживающего, то в 2023 году он достиг 23,4 кв м. Согласно стандартам ООН, показатель обеспеченности жильем на одного проживающего должен быть 30 кв м.
Какие ипотечные программы доступны казахстанцам
В инфографике представлена информация по основным ипотечным программам, включая условия оформления.
В Казахстане 21 коммерческий банк, из которых 12 с иностранным участием, в том числе 8 дочерних банков, которые предлагают различные займы на приобретение жилья, включая квартиры в строящихся жилых комплексах, а также квартиры на вторичном рынке. Некоторые банки предоставляют возможность оформить ипотеку онлайн.
Какие льготные программы есть в стране
В настоящее время существует только одна льготная ипотечная программа «7-20-25». Основные условия отображены в инфографике выше. По данным Национального банка, по этой программе на 28 сентября 2023 года выдано 70 137 займов на сумму 948,4 млрд тенге. 25 183 займов было выдано в Астане на 395,3 млрд тенге, 14 012 - в Алматы на 216,5 млрд тенге, 5290 - в Шымкенте на 65,3 млрд тенге.
Цены на первичное жилье выросли
По данным Бюро национальной статистики РК, в августе 2023 года по сравнению с августом 2022 года цены на новое жилье выросли на 4,4%, а цены на перепродажу квартир, наоборот, снизились на 2,9%. В регионах новое жилье в годовом выражении подорожало в Актау – на 18%, в Семее – на 16%, в Павлодаре — на 15,5%.
Председатель правления АО «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимова ответила на вопрос, стоит ли ожидать снижения цен на недвижимость в Казахстане. По ее словам, учитывая текущий уровень инфляции, падение цен невозможно.
— Как эксперт рынка недвижимости, я думаю, что при общем уровне инфляции не только на продовольственные, но и на непродовольственные товары ожидать, что основной актив, в который вкладывают люди, не работающие на рынке ценных бумаг, активно не занимающиеся портфельными инвестициями, вряд ли упадет. Поэтому мы, как эксперты, не ожидаем снижения цен на жилье, — сказала Ляззат Ибрагимова в кулуарах Мажилиса Парламента.
По ее мнению, рост цен на жилье будет зависеть от доступности в Казахстане ипотечных программ.
Тем не менее, экономист Максат Халык, наоборот, считает, что цены на жилье стабилизировались.
— Некоторые компании даже добавили систему рассрочки. Кроме того, они предпринимают различные шаги, например, предоставляют бесплатные парковочные места. Все это говорит о том, что в какой-то степени цены меняются, но не сильно падают. Потому что строительные компании находятся в кризисе. Работающие там граждане остаются без работы. Поэтому нам важнее, чтобы цены стабилизировались, а не падали, — сказал эксперт в интервью аналитическому обозревателю МИА «Казинформ».
Согласно заключению экспертов, в настоящее время Казахстан находится на одном из самых низких мест в рейтинге соотношения населения с собственным жильем по сравнению с показателями обеспеченности жильем в Европе и США. Что касается дохода населения, в первом квартале текущего года среднемесячная номинальная заработная плата в Казахстане составила 340,6 тысяч тенге. С одной стороны, заработная плата увеличилась на 82,3% от среднего показателя 2019 года (186,8 тысяч тенге), с другой — этот рост «не закрывает» инфляцию. Покупательная способность заработной платы за год снизилась на 0,6%. Таким образом, несмотря на рост заработной платы, большая часть населения становится беднее. Поэтому, по мнению экспертов, казахстанцам нужно больше программ льготного ипотечного кредитования.
К слову, министру финансов задали вопрос, разрабатываются ли в Казахстане какие-то ипотечные госпрограммы. В ответ в ведомстве сообщили, что уставной капитал «Отбасы банк» постоянно пополняется.
— Мы выделяем миллиардные средства, чтобы пополнять уставной капитал «Отбасы банк». Также выделяем через местные исполнительные органы на арендное жилье. У нас очень много продуктов, только через «Отбасы банк» десятки продуктов. Мы через бюджет не можем весь Казахстан охватить ипотечным кредитованием, - заявил заместитель премьер-министра - министр финансов Ерулан Жамаубаев.
По мнению экспертов, цены на жилье увеличились за последний год с ростом инфляции. Поэтому многие компании, стали упрощать условия оформления ипотечного займа, предлагая дополнительные бонусы. Это повлияло на рост оформления ипотечных займов. Тем не менее, эксперты сходятся во мнении, что казахстанцам требуется больше льготных ипотечных программ ввиду увеличения показателя закредитованности населения. Согласно последним данным Нацбанка, значение коэффициента долговой нагрузки казахстанцев оценивается на уровне ниже норматива (0,5).
