Можно ли сдавать в аренду ипотечное жилье в Казахстане

Купили квартиру в ипотеку и хотите зарабатывать на недвижимости? Не спешите, такие сделки могут нарушать условия договора и привести к штрафам, передает корреспондент агентства Kazinform.

Сдача квартиры в аренду — популярный способ дополнительного дохода, особенно среди владельцев недвижимости в крупных городах. Если жилье оформлено в вашу собственность, проблем обычно не возникает. Однако при покупке квартиры в ипотеку ситуация осложняется: такие объекты находятся в залоге у банка до полного погашения кредита. Это значит, что любые действия с недвижимостью, в том числе передача в аренду, регулируются условиями ипотечного договора. Нарушение этих условий может повлечь за собой штрафы, увеличение процентной ставки, а в крайних случаях — даже потерю жилья.

В каждом ипотечном договоре прописаны свои правила, регулирующие возможность сдачи жилья. Обычно встречаются три варианта.

Категорический запрет на сдачу

Если в договоре указан прямой запрет на аренду, сдавать квартиру нельзя ни при каких обстоятельствах. Это не всегда написано прямо и понятно, например, такие формулировки могут выглядеть как: «Запрещается передача объекта ипотеки в пользование третьим лицам без права проживания собственника».

Нарушение этого пункта влечет за собой санкции со стороны банка: штраф, требование досрочного погашения кредита или даже обращение взыскания на квартиру. Такую формулировку можно нередко встретить в ипотечных договорах в рамках государственных программ и при другом льготном кредитовании — оно и понятно, ведь государство хочет помогать в первую очередь нуждающимся в этом гражданам, а не тем, кто хочет заработать.

Разрешение на сдачу при согласовании с банком

Более мягкий вариант — сдача возможна, но только после получения письменного согласия банка. Чтобы его получить, нужно подать заявление и, при необходимости, приложить копию договора аренды. Обычно банки одобряют такие запросы, особенно если клиент исправно платит по кредиту. Однако сдача без согласования при этом считается нарушением.

Это самый распространенный вариант развития событий, большинство банков второго уровня избегают категорического запрета или разрешения, стараясь оставлять за собой право принимать решение в зависимости от конкретной ситуации.

Отсутствие ограничений

Если в договоре нет никаких упоминаний о сдаче, значит, аренда возможна без дополнительных согласований. Такой пункт можно встретить в случаях, если ипотечный договор не считают рискованным, например, из-за большой суммы первоначального взноса, отличной кредитной истории, или если имеется большая перспектива роста стоимости жилья.

Что делать?

Если вы изначально планируете сдавать квартиру в аренду, это стоит обсудить с банком еще на этапе оформления ипотеки. Такой подход называется инвестиционной ипотекой (или ипотекой с коммерческой целью), и он влияет на условия кредита.

Заранее подсчитайте и укажите потенциальный доход. Некоторые банки учитывают его как часть платежеспособности заемщика. Да, процентная ставка может быть выше, ведь банки считают такие кредиты более рискованными, но это лучше, чем, если вы оформите ипотеку, чтобы сдавать квартиру в аренду, а потом заметите пункт о полном запрете на такую деятельность. Помимо ставки банки могут попросить больший первоначальный взнос — для таких кредитов часто требуется не менее 20-30%. Также, вполне вероятно, банк попросит обязательного расширенного страхования. Кроме того, учитывайте, что сдача жилья в аренду — это не гарантированный источник дохода, а банк должен быть уверен в вашей платежеспособности, поэтому кредитную историю и доход все равно проверят досконально.

Если же изначально ипотека оформлялась для личного пользования, но позже появилась идея сдавать, то можно запросить переоформление цели кредита или получить разрешение на аренду.

Разберемся со вторым вариантом подробно. Если условия договора требуют согласия банка, следуйте такому алгоритму:

• Напишите заявление в банк (можно оформить онлайн).
• Приложите необходимые документы арендатора (приложите проект договора аренды, иногда могут попросить справку о доходах).

Решение вопроса занимает 7–14 рабочих дней.

Банки, как правило, идут навстречу ответственным заемщикам, особенно если аренда помогает обеспечивать стабильные выплаты.

Штрафные санкции

Если вы думаете, что нарушение такого незначительного пункта может пройти незаметно, то вы ошибаетесь — без санкций не обойтись. Меры наказания могут быть заранее прописаны в договоре, в иных случаях, решение принимается согласно внутреннему регламенту банка.

Самый очевидный вариант наказания — денежный штраф. Его размер зависит как раз таки от условий договора или правил банка.

Другой мерой наказания могут избрать повышение процентной ставки. По сути тот же денежный штраф, только растянутый на все время кредитования.

В случае серьезного ущерба от вашего нарушения банк вправе потребовать досрочного возврата кредита. В крайнем случае, все может закончиться судом и изъятием жилья (помните, что оно находится в залоге, то есть практически принадлежит банку).

Кроме того, при регулярной сдаче квартиры следует учитывать необходимость уплаты налогов — иначе могут возникнуть проблемы с налоговыми органами.

Аренда без последствий

Для начала изучите ипотечный договор — найдите пункт, касающийся аренды.Обязательно получите согласие банка, если это предусмотрено договором. Если оно получено, то смело сдавайте жилье, но всегда заключайте официальный договор аренды — это ваша защита на случай споров.

Самым надежным вариантом является оплата ипотеки из других источников дохода. Платите своевременно, не полагаясь на нерегулярные платежи от аренды. Получая прибыль, никогда не скрывайте доход — изучите вопросы налогообложения и занимайтесь легальным бизнесом в рамках законодательства Республики Казахстан.

Ранее сообщалось, что нужно знать тем, кто сдает жилье в аренду: разъяснение ДГД.

Мнения экспертов о возможном подорожании ипотеки в Казахстане — читайте в нашем материале.