Аренда или ипотека: советы казахстанских экспертов в области недвижимости

В Казахстане все чаще говорят о «поколении арендаторов» — людях, которые откладывают покупку квартиры или сталкиваются с трудностями при ее приобретении. О причинах этой тенденции и доступных возможностях покупки собственного жилья — в материале корреспондента Kazinform.

Какие ипотечные программы действуют в Казахстане сейчас?

На фоне высокой стоимости недвижимости ипотека фактически становится основным инструментом приобретения квартиры или дома для большинства казахстанцев. А вместе с этим изменения ситуации на рынке в 2026 году стали особо заметными — банки тщательнее проверяют доходы и кредитную историю, поэтому получить ипотеку стало сложнее.

Одно из главных изменений — с июля 2026 года планируется снизить максимальную ставку по ипотеке (ГЭСВ) с 25% до 20%. При этом сама ставка теперь будет зависеть от нескольких факторов: срока кредита, размера первоначального взноса и суммы займа по отношению к стоимости жилья. Таким образом, чем больше первоначальный взнос и чем быстрее заемщик планирует выплатить кредит, тем ниже может быть ставка. 

Сейчас в Казахстане по-прежнему доступны как государственные, так и банковские ипотечные программы. Среди действующих — «Наурыз», женская ипотека «Ұмай», «7-20-25», «Наурыз Әскери», а также «Зеленая ипотека».

• «Наурыз» — одна из государственных ипотечных программ от «Отбасы банк», ориентированная на доступное жилье. Заявки принимаются с 10 по 31 марта. Программа действует как минимум до 2031 года, а отбор участников проходит на конкурсной основе. Ставка составляет 9% годовых, для социально уязвимых категорий — 7%. Срок кредита — до 19 лет, первоначальный взнос — от 10% до 20% в зависимости от типа жилья. Обязательное условие — депозит от 2 млн тенге и соответствие базовым требованиям по доходу и отсутствию жилья за последние пять лет. Максимальная сумма займа — до 36 млн тенге в Алматы и Астане, и до 30 млн тенге в регионах. По словам экспертов, важным преимуществом является возможность рефинансирования между покупателями: при продаже квартиры оставшаяся задолженность может быть переведена на нового владельца.

• 

  Инфографика: Kazinform

• «Наурыз жұмыскер» — ипотечная программа «Отбасы банк» для представителей рабочих профессий. Участие зависит не только от дохода, но и от профессии и официального трудоустройства в соответствующей сфере. Условия аналогичны программе «Наурыз»: ставка — 9%, для социально уязвимых категорий — 7%, первоначальный взнос от 10% или 20% в зависимости от жилья, срок до 19 лет и максимальная сумма кредита до 36 млн тенге в крупных городах, и до 30 млн тенге в регионах. Обязательное требование — наличие депозита от 2 млн тенге, который можно внести перед подачей заявки.

• «7-20-25» — государственная ипотечная программа, которая продолжает действовать и в 2026 году. Участвовать может любой гражданин Казахстана при отсутствии собственного жилья у заемщика и супруги за последние 18 месяцев, покупка только первичного жилья у застройщика и соблюдение ценовых лимитов по региону. Условия программы фиксированные — ставка 7% годовых, первоначальный взнос от 20% и срок кредита до 25 лет. Максимальная сумма займа составляет до 30 млн тенге в Алматы и Астане, до 25 млн — в Караганде и до 20 млн тенге в других регионах.

• «Ұмай» — женская ипотечная программа «Отбасы банк», рассчитанная на женщин в возрасте от 18 до 65 лет с официальным доходом и пенсионными отчислениями за последние полгода. Запуск программы ожидается во второй половине 2026 года. Наличие собственного жилья не является ограничением для участия. Условия предусматривают первоначальный взнос от 15–20% (размещается на депозите в банке), срок кредита до 25 лет и сумму займа до 50 млн тенге. Ставка на старте составляет около 14,4%, с возможным снижением до 3,5-5% в дальнейшем. Программа позволяет приобретать как новостройки, так и вторичное жилье, введенное в эксплуатацию после 2016 года.

• «Зеленая ипотека» для жилья с энергоэффективностью — программа Отбасы банк для покупки жилья в энергоэффективных жилых комплексах с экологическими сертификатами. Дома отличаются более высоким уровнем теплоизоляции и сниженным энергопотреблением. Условия программы включают ставку около 12,5% годовых (ГЭСВ до 18,1%) с последующим снижением до 3,5-5% после накопления половины суммы, первоначальный взнос от 20% и сумму займа до 50 млн тенге. Основное ограничение программы связано с выбором жилья — купить квартиру можно только в сертифицированных «зеленых» жилых комплексах.

Стоит ли сейчас приобретать жилье: рекомендации эксперта

По словам ипотечного брокера и риелтора Акдидар Саяхат, ключевым фактором при оформлении ипотеки становится не столько стоимость жилья, сколько размер ежемесячного платежа и его соотношение с доходом заемщика. Например, если он составляет 150 тысяч тенге, то подтвержденный доход должен быть в районе 350 тысяч тенге и выше.

— При этом важно, чтобы у заемщика не было других непогашенных кредитов. Если же они есть, то к ежемесячному платежу по ипотеке нужно прибавить сумму платежей по действующим кредитам, и уже исходя из этого рассчитывать необходимый уровень дохода, — отметила эксперт.

Такие расчеты, по ее словам, применяются в банках второго уровня, включая Halyk Bank, ForteBank, Freedom Bank Kazakhstan, Банк ЦентрКредит, Bereke Bank и Банк РБК.

Поэтому в первую очередь необходимо проверить свою кредитную историю через приложение eGov mobile или сайт 1cb.kz. Там отображаются все действующие договоры, остатки по кредитам, а также наличие просрочек. Второй шаг — проверить наличие штрафов на сайте adilet.gov.kz. Третий шаг — проверить задолженности по налогам на сайте kgd.gov.kz.

Фото: управление внутренней политики и по делам молодежи г. Шымкент

Отвечая на вопрос о том, стоит ли сейчас приобретать жилье, эксперт обращает внимание на планы Нацбанка РК пересмотреть базовую ставку в июле 2026 года. По ее словам, окончательное решение регулятора пока неизвестно, однако на фоне продолжающегося роста цен откладывать покупку не стоит.

— Учитывая, что цены на недвижимость растут с каждым днем, если у вас есть возможность оформить ипотеку и вы уже получили предварительное одобрение, не стоит затягивать с покупкой. Лучше оформляться сразу, — уверена брокер.

Она отмечает, что средний уровень дохода и ограниченные накопления не являются причиной отказываться от покупки жилья: на рынке можно подобрать программу под разные финансовые возможности. При этом, по ее словам, к оформлению ипотеки важно готовиться заранее — как минимум за полгода.

Говоря о первоначальном взносе, Акдидар Саяхат поясняет, что стандартно он составляет 15-20% от стоимости жилья, однако при возможности лучше увеличить его до 50%, чтобы существенно снизить переплату по кредиту.

— Если смотреть реально: цены на недвижимость растут с каждым днем. Поэтому, на мой взгляд, приоритетнее снижение процентной ставки. Чем ниже ставка, тем меньше ежемесячный платеж и выше шансы на одобрение. А по жилью всегда можно найти горячие варианты, — считает она.

Отвечая на вопрос о стратегии — копить дольше или входить в ипотеку быстрее, эксперт склоняется ко второму варианту при наличии одобрения и минимального первоначального взноса.

— Зафиксировать условия выгоднее сейчас, а при появлении свободных средств всегда есть возможность сократить переплату через досрочное погашение, — подчеркнула брокер.

В случае, когда заемщику становится сложно обслуживать кредит она рекомендует не откладывать обращение в банк.

— Требуйте реструктуризацию. Это изменение условий вашего текущего кредита: увеличение срока (чтобы уменьшить платеж), отсрочка, смена типа платежа. Заявление нужно подать в течение 30 дней с даты просрочки, банк обязан ответить за 15 дней, — советует эксперт. 

Фото: pexels

Важно учитывать, что при оформлении кредита договор обычно открывается сроком до 10 лет. Поэтому после полного погашения кредита обязательно нужно запросить у банка, МФО или ломбарда справку об отсутствии задолженности.

Также Акдидар Саяхат советует заемщикам заранее изучить свои права. По ее словам, если выплачено более 85% кредита, банк не вправе изъять единственное жилье и должен предложить альтернативные варианты урегулирования ситуации.

Новая реальность рынка недвижимости Казахстана

По словам эксперта в области недвижимости Льва Тетина, формирование «поколения арендаторов» — это не просто локальная особенность Казахстана, а глобальный тренд. В эфире радиое Jibek Joly он отметил, что это явление давно характерно для Европы, и теперь аналогичные процессы все отчетливее проявляются и на местном рынке. Ключевым фактором, формирующим эту тенденцию, эксперт называет урбанизацию.

— Сегодня наблюдается значительный приток населения в крупнейшие города страны — Астану, Алматы и Шымкент. Только в столицу за последние четыре года переехали около 450 тысяч человек, что составляет в среднем 110–115 тысяч ежегодно. Это почти вдвое превышает прежние показатели внутренней миграции, которые держались на уровне 50-60 тысяч человек в год, — отметил эксперт.

Такой рост, по его словам, создает серьезную нагрузку не только на инфраструктуру городов, но и на рынок жилья. Не все могут позволить себе покупку недвижимости, особенно в мегаполисах, отметил эксперт. Он приводит конкретные цифры: в Алматы средняя стоимость квадратного метра уже достигла 850 тысяч тенге, в Астане — около 610 тысяч, а в Шымкенте — 520–530 тысяч тенге. При этом на рынке появляются и рекордные предложения: в столице зафиксирована цена до 2,7 млн тенге за квадратный метр в новостройках.

— В этой связи «поколение арендаторов» — это новая норма. Это естественный этап эволюции рынка. При средней цене 600 тысяч тенге за квадратный метр даже небольшая квартира площадью 30 квадратных метров обойдется примерно в 18 миллионов тенге, и это без учета ремонта, — приводит пример эксперт.

Лев Тетин также обращает внимание, что покупка жилья в новостройках часто требует дополнительных вложений в отделку и дизайн, что существенно увеличивает итоговую стоимость. В связи с этим он рекомендует рассматривать и вторичный рынок, особенно в уже обжитых районах. При этом ожидать снижения цен на жилье, по его мнению, не стоит: причин для падения стоимости нет. Собеседник объяснил, что на рынок влияет сразу несколько факторов.

— По итогам прошлого года рост цен на недвижимость в среднем по Казахстану составил около 16 процентов, а в отдельных городах достигал 25 процентов. В текущем году рынок может прибавить еще 15-16 процентов, — прогнозирует Лев Тетин.

Несмотря на это, говорить о перегреве рынка или кризисе преждевременно. Эксперт предлагает ориентироваться на поведение покупателей: в прошлом году было заключено 449 тысяч сделок. Если учитывать среднюю площадь жилья 65 кв м., это эквивалентно примерно 29 млн квадратных метров.

— Около 70 процентов этого объема приходится на жилую недвижимость (включая первичный и вторичный рынок), а оставшиеся 30 процентов — на индивидуальное жилищное строительство: частные дома и дачи. При этом доля первичного рынка в структуре сделок составляет около 60 процентов, — сказал эксперт.

Как резюмирует Лев Тетин, несмотря на рост цен, емкость рынка не снижается. Таким образом, рынок продолжает потреблять большие объемы жилья, отмечая устойчивый спрос, который сохраняется из года в год. В прошлом году, по словам эксперта, было заключено 433 тысячи сделок, в позапрошлом — сопоставимый уровень. В текущем году показатель вырос до 449 тысяч, и, по прогнозам эксперта, к концу года может достичь 450-460 тысяч сделок. Такой умеренный рост, по его мнению, связан в том числе, с ограниченным количеством альтернатив для инвестирования: при наличии свободных средств недвижимость остается одним из основных инструментов сохранения капитала.

Ранее сообщалось, что ставку по ипотеке в Казахстане предлагают рассчитывать исходя из первоначального взноса.