Первичка vs вторичка: какое жилье выгоднее покупать в Казахстане
Какая ситуация на рынке недвижимости и сколько в среднем стоит квадратный метр жилья в крупных городах, агентству Kazinform рассказали эксперты.
Доступные цены
Аналитик Colliers Kazakhstan Данил Халилов сообщил, что по состоянию на март 2025 года, наиболее доступные цены на первичное жилье в Казахстане зафиксированы в Уральске — 284 136 тенге за квадратный метр, Актобе — 288 203 тенге и Кокшетау — 331 988 тенге за квадратный метр.
— Для сравнения, средняя стоимость нового жилья по стране составляет 508 107 тенге за квадратный метр, что делает указанные города особенно привлекательными с точки зрения доступности на первичном рынке, — отметил эксперт.
На рынке вторичной недвижимости наблюдается примерно схожая ситуация: лидерами по доступности снова становятся Актобе — 327 498 тенге, Кокшетау — 326 651 тенге и Кызылорда — 315 877 тенге за квадратный метр.
— Средняя цена на вторичную недвижимость по Казахстану составляет 539 328 тенге за квадратный метр, что значительно выше уровней в вышеуказанных городах и подтверждает их статус наиболее доступных рынков в текущих условиях, — добавил Данил Халилов.
Стоимость жилья в мегаполисах
Управляющий директор агентства недвижимости Arbat Real Estate Виталий Шалаев отметил, что три крупнейших города страны — Астана, Алматы и Шымкент — составляют около 70% всех продаж на рынке недвижимости. На Алматы приходится 30-33% от общего объема, Астана занимает второе место с 20-25%, а Шымкент замыкает тройку, составляя 10-12%.
По состоянию на конец первого квартала 2025 года, средняя стоимость квадратного метра жилья в крупнейших городах Казахстана демонстрирует устойчивый рост.
— На рынке первичного жилья наивысшие цены зафиксированы в Алматы — 601 170 тенге за квадратный метр. В Астане показатель немного ниже — 582 047 тенге за квадратный метр, что делает столицу лишь незначительно доступнее по сравнению с Алматы. При этом разрыв между двумя мегаполисами минимален и фактически не влияет на покупательскую стратегию: оба города остаются самыми дорогими на рынке новостроек. Самая низкая стоимость среди трех городов наблюдается в Шымкенте, где квадратный метр нового жилья в среднем стоит 483 006 тенге, — заметил Д. Халилов.
На вторичном рынке расстановка несколько иная. Лидером по стоимости квадратного метра здесь становится Астана — 665 056 тенге за квадратный метр. В Алматы аналогичный показатель составляет 634 722 тенге, а Шымкент вновь остается наиболее доступным из трех городов — 426 940 тенге за квадратный метр.
— Эти показатели подтверждают, что несмотря на общую тенденцию к удорожанию, Шымкент продолжает удерживать статус города с наиболее доступным жильем среди мегаполисов страны, — считает аналитик.
Квартиры или дома
По наблюдениям Виталия Шалаева, на рынке недвижимости в Казахстане преобладают продажи квартир.
— Если рассматривать по сегментам, то на первом месте находятся квартиры, которые занимают около 75% от общего объема продаж. На втором месте — дома, доля которых составляет от 10 до 15%. Следом идут коммерческая недвижимость, земля и промышленные базы, которые занимают 10-12%.
Для примера, по данным марта этого года, из 28 тысяч заключенных сделок 80% составили продажи квартир, а 20% — частных домов, — рассказал управляющий директор агентства недвижимости.
Какая ситуация на рынке недвижимости сегодня
Аналитик Colliers Kazakhstan заметил, что рынок недвижимости Казахстана демонстрирует устойчивый рост цен на фоне сохраняющегося высокого спроса и ограниченного предложения, особенно в крупных городах. Средняя стоимость нового жилья по стране достигла 508 107 тенге за квадратный метр, что на 5,9% выше по сравнению с мартом 2024 года. На вторичном рынке наблюдается еще более значительное повышение: средняя цена за квадратный метр составила 539 328 тенге, увеличившись на 6,7% за год. Арендные ставки также выросли, в среднем на 11,6% по сравнению с предыдущим годом
— Рост цен на рынке недвижимости в Казахстане в 2025 году обусловлен совокупностью макро- и микроэкономических факторов. В числе ключевых причин — высокая инфляция, удорожание импортных строительных материалов, колебания валютных курсов и ограниченность земельных участков под застройку в крупных городах. При этом спрос на жилье остается высоким, что связано с демографическим ростом и внутренней миграцией, — заявил Данил Халилов.
Виталий Шалаев отметил, что в первом квартале 2025 года на рынке недвижимости наблюдается стагнация — объем продаж по разным оценкам снизился на 25-30%. Это отражается на входящем потоке покупателей, а также на увеличении времени экспозиции объектов на рынке.
— Анализируя маркетплейс «Крыша», мы видим, что в среднем цены на недвижимость снизились на 1-1,2%. Однако реальная сделка, как правило, происходит с дисконтированием от 5 до 10% от первоначальной цены, установленной продавцом, — отметил он.
Особое внимание эксперт уделил ситуации в отдельных городах страны, в частности, в Шымкенте. Пока по всему Казахстану стоимость жилья снижалась, там наблюдается рост цен. Это связано с активным строительством жилья с высокой стоимостью квадратных метров одной из ведущих строительных компаний. Такой тренд привлек внимание других застройщиков и игроков рынка, что, в свою очередь, оказало влияние на вторичный рынок. В результате, средняя цена за квадратный метр в Шымкенте увеличилась на 6%.
По словам Виталия Шалаева, ипотека значительно влияет на объемы продаж недвижимости. По его словам, в первом квартале 2025 года наблюдается снижение продаж, и этому есть несколько причин. Во-первых, 50% всех ипотечных кредитов выдает Отбасы банк, и многие клиенты ожидали вознаграждения от этого банка, что, в свою очередь, привело к снижению сделок. В целом, в 2024 году объем ипотечного рынка составлял около 30 тысяч сделок в месяц, из которых 15 тысяч (половина рынка) приходилось на Отбасы банк, а оставшийся объем делили между собой банки второго уровня.
Отметим, что в Казахстане в новом Налоговом кодексе корпоративный подоходный налог для банков хотят увеличить до 25%. Как это отразится на стоимости ипотек, ранее рассказали эксперты.
Отметим, Бюро национальной статистики опубликовало данные за март 2025 года. Согласно которым, стоимость нового жилья за месяц выросла на 0,6%, в то время как вторичное жилье подорожало на 1,4%. Аренда благоустроенного жилья показала снижение, уменьшившись на 1%.