Одними из наиболее сложных для разрешения являются спорные ситуации, вытекающие из земельных правоотношений
Законодательство по вопросам, регулирующим земельные правоотношения, основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Земельного кодекса и принимаемых в соответствии с ним нормативных правовых актов Республики Казахстан. При рассмотрении данных споров суд исходит из Нормативного постановления Верховного Суда от 16.07.2007 № 6 «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства». Сложность земельных споров связана с тем, что при их рассмотрении возникает необходимость исследования специальной документации, установления точного момента возникновения земельных правоотношений, в зависимости от которого определяется возможность применения того или иного закона. В последние годы количество споров по земельным правоотношениям увеличилось. Одна из причин этого в том, что измерения земельных участков стали производиться с применением высокоточных приборов, что привело к смещению их границ.
Под земельными правоотношениями понимаются отношения по использованию и охране земли, связанные с управлением земельными ресурсами, закреплением земельных участков за отдельными субъектами, осуществлением права собственности и иных прав на землю. Споры, вытекающие из таких правоотношений, рассматриваются в судебном порядке.
Объектом земельного спора являются конкретный земельный участок или связанные с ним вещные права на землю. К искам, вытекающим из земельных правоотношений, относятся требования об оспаривании законности актов государственных органов по предоставлению земельных участков и по их изъятию (главы 2, 3, 4, 5, 9 Земельного кодекса); о возмещении убытков в связи с изъятием земельных участков (главы 2 и 20 ЗК РК); об оспаривании права собственности и землепользования (главы 3 и 4 ЗК РК); об обжаловании порядка предоставления акимами земельных участков (ст.ст. 43-47 ЗК РК); об обжаловании договора залога (глава 8 ЗК РК); об изъятии земельных участков в соответствии со ст. ст. 92, 93, 94 ЗК РК; об установлении или прекращении сервитута (глава 7 ЗК РК); об отказе в регистрации и выдаче государственных актов, удостоверяющих право собственности или право землепользования на земельный участок и др.
Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 117 Гражданского кодекса РК земельные участки относятся к недвижимому имуществу, иски о правах на них должны предъявляться в суд в соответствии с ч. 1 ст. 33 ГПК РК по месту их нахождения.
При рассмотрении исков о правах на земельные участки судом устанавливаются их местонахождение и границы, проверяются правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на землю. Правоустанавливающими документами на земельный участок являются документы, на основании которых у граждан и юридических лиц возникают соответствующие права. К ним относятся правовые акты акимов о предоставлении права на земельный участок, договоры купли-продажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка) и судебные решения о признании права частной собственности на земельный участок, права землепользования и иных вещных прав на землю.
К правоудостоверяющим документам относятся акт на право частной собственности на земельный участок, акт на право постоянного землепользования и акт на право временного (возмездного, безвозмездного) землепользования. Правоудостоверяющие документы выдаются только уполномоченным органом по земельным отношениям. В соответствии с п. 13 Нормативного постановления при рассмотрении споров о порядке пользования земельным участком, находящимся на праве общей совместной собственности или праве общего совместного землепользования, возникшем после того, как порядок пользования общим участком ранее был определен между совладельцами, суд учитывает, что увеличение одним из совладельцев своей доли в общей собственности на дом путем пристройки, надстройки или перестройки не является основанием для изменения размеров земельного участка.
В случае отчуждения части жилого дома одним из собственников другому, в том числе перехода его части в результате наследования, дарения или иным образом, порядок пользования может быть определен вновь, если при этом не будут ущемлены права других собственников дома. Если же один из собственников дома произвел отчуждение принадлежащей ему части строения в пользу третьего лица, то ранее установленный порядок пользования земельным участком будет обязателен и для нового собственника (ст. 19 Закона «О жилищных отношениях»). При вынесении решения по спору об определении порядка пользования общим земельным участком индивидуального домостроения в резолютивной части решения указываются размер и границы участков, передаваемых каждой из сторон; размер и границы земельного участка общего пользования; размер и границы проходов через участок к дому, постройкам, сооружениям и другие заслуживающие внимания обстоятельства. В структуре земельных споров особое место занимают споры, связанные с возвратом самовольно захваченных земель и сносом самовольно возведенных строений. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, а также возведенное без получения на это необходимых разрешений. Данная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 3 и 4 ст. 244 ГК РК. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки. При разрешении спора о возникновении права собственности на один и тот же земельный участок у двух и более собственников (землепользователей), а также о нарушении границ смежных земельных участков принимаются во внимание требования, установленные ст. 43 ЗК РК. Так, согласно п. 11 данной статьи пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами документов, удостоверяющих право на земельный участок, не допускается, если иное не предусмотрено решением исполнительного органа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение этих требований квалифицируется как самовольное занятие земельного участка.
На практике возникают ситуации, когда исполнительный орган отменяет свое решение о предоставлении права на земельный участок до получения лицом государственного акта на земельный участок. С момента получения указанных документов землепользователь наделяется правом на земельный участок в виде частной собственности, постоянного или временного землепользования, поэтому возникший спор о праве может быть разрешен только в судебном порядке. Хочется отметить, что при рассмотрении земельных споров так же, как и других видов споров, суд исходит из того, что право собственности должно быть защищено надлежащим образом.