Под крышей дома своего: чего ждать от цен на жилье в 2024 году
Согласно официальной статистике, в Казахстане около 2,5 млн людей нуждаются в жилье, но за год количество сделок купли-продажи в стране снизилось. С чем это связано и как изменятся цены на рынке жилья в 2024 году - в материале аналитического обозревателя агентства Kazinform.
Как менялся рынок жилья в последние годы
По данным экспертов, с каждым годом приобретение жилья для казахстанцев становится все сложнее. Более 70 тысяч человек взяли жилье в ипотеку по программе «7-20-25». Многие граждане воспользовались возможностью и потратили часть средств из своего пенсионного фонда на покрытие первоначального взноса или для погашения части ипотеки – можно сказать, что «подъели хлеб, припасенный на будущее». Тем не менее, количество людей, купивших жилье в стране, снизилось по сравнению с прошлым годом.
Например, согласно последним данным Бюро национальной статистики РК, в ноябре 2023 года зарегистрировано 31 727 сделок купли-продажи жилья. Из них приобретено 7579 частных домов и 24 148 квартир. По сравнению с ноябрем 2022 года количество сделок по покупке жилья сократился на 6,1%. Самый высокий годовой темп снижения приобретения жилья был зафиксирован также в Астане (на 18%).
Жилье в Астане и Алматы дороже, чем в других регионах. Лидерами по количеству сделок купли-продажи, как и ранее, остаются города Алматы (6 261 – 19,7%) и Астана (4 828 – 15,2%), а также, Карагандинская область (2 728 – 8,6%). Меньше всего сделок проведено в области Улытау – 417 единиц (1,3%).
Несмотря на то, что число покупателей уменьшилось, темпы жилищного строительства в стране вновь стали увеличиваться: за 8 месяцев 2023 года площадь новостроек увеличились на 13%, но на фоне колебаний спроса и предложения, цены за квадратный метр не снизилась.
Например, цена за 1 квадратный метр нового жилья в ноябре 2023 года составила 491 985 тенге (цена в среднем по Казахстану за 1 квадратный метр общей площади квартир с черной и чистовой отделкой – прим. ред.). Цена за квадратный метр вторичного жилья составила 491 552 тенге. В ноябре 2022 года цены были 435 861 тенге и 489 704 соответственно.
При этом, цены на новое жилье в ноябре 2023 года к ноябрю 2022 года увеличились на 3,2%. В ноябре 2022 года к ноябрю 2021 рост составил 17,3% на новое жилье и 26,9% на вторичное. В ноябре 2021 года цена за 1 квадратный метр нового жилья составляла 354 718 тенге, цена на вторичное жилье была на уровне 282 287 тенге.
Предпосылок к изменению цен на рынке нет
По данным президента Ассоциации строителей Казахстана Виктора Микрюкова, цены на первичное и вторичное жилье в основных городах, где продолжаются продажи, демонстрируют стабильный ежемесячный рост.
- Цены на первичное и вторичное жилье в основных городах, где продолжаются продажи, демонстрируют стабильный ежемесячный рост на 0,1-0,5%, - сказал президент Ассоциации строителей Казахстана Виктор Микрюков в интервью аналитическому обозревателю Kazinform.
По его словам, к концу 2023 года наблюдался небольшой рост цен в регионах - на 1-1,5%. Это, скорее всего, было связано с сезонным увеличением спроса, в частности, с намерением участников рынка совершить больше сделок купли-продажи до конца года.
- На сегодняшний день существенных предпосылок для роста цен или, наоборот, снижения на рынке нет, - отметил Виктор Микрюков.
Темпы строительства жилья могут замедлиться в 2024 году
По данным Ассоциации строителей Казахстана, с начала года в Астане и Алматы стартовало много проектов, которые при успешном завершении увеличат фонд жилья в этих городах как минимум на 1,5-1,7 млн кв м и 2-2,5 млн кв м соответственно.
- На ноябрь 2023 года в стране в процессе возведения находилось более 500 многоквартирных жилых комплексов. Показатели ввода в эксплуатацию увеличились до 13,3 млн кв м, поэтому вполне возможно, что в этом году мы достигнем плана. С учетом того, что сейчас 2,5 млн людей нуждаются в жилье, его строится не так много, - отметил Виктор Микрюков.
При этом, по его мнению, в 2024 году есть риск снижения темпов строительства.
- Это связано с изношенностью и ограниченностью инженерных сетей. Проблема актуальна не только для Астаны, но и для каждого города Казахстана. Если в Астане ситуация наболевшая и давняя, то в Алматы ее еще можно выправить и, насколько мы видим, это пытаются делать. Насколько эффективно - покажет время, - отметил эксперт.
Если смотреть на статистику, то цены из года в год увеличиваются. По мнению экспертов, темпы строительства жилья могут замедлиться в 2024 году. В качестве решения эксперты предлагают сделать ипотеку более доступной.
- …Мы видим, что значительное количество строящихся жилых домов отстают от запланированных сроков строительства. Если ситуация с ипотекой, доступной гражданам, не изменится, до конца года ряд компаний объявят дефолт. В первую очередь, конечно, пострадают небольшие компании, но в целом эта ситуация так или иначе коснется всех участников рынка, - констатировал Виктор Микрюков.
Что делает государство?
Государство принимает меры. Отдельные категории граждан имеют арендное жилье, альтернативное жилье и другую поддержку.
Если говорить о банковской ипотеке, то проценты выходят несколько дорогими.
Недавно, АО «Отбасы банк» предложил новую ипотечную программу «9-20-25». Условия программы пока полностью не известны, о них банк сообщит в ближайшее время. Председатель банка Ляззат Ибрагимова говорила о том, что в планах банка развивать эту программу.
- Мы считаем, что было бы интересно создать программу специально для молодых семей. У нас есть государственная программа «Бақытты отбасы», которой могут воспользоваться многодетные семьи, семьи, воспитывающие детей-инвалидов, дети-инвалиды 1 и 2 группы, дети-сироты четырех приоритетных групп. В последнее время молодые семьи говорят: «У нас один ребенок, мы живем в начале дороги, но жилья у нас нет, мы не госслужащие, мы не можем стоять в очереди по этим категориям». Мы хотим развивать эту программу, - рассказала журналистам председатель банка Ляззат Ибрагимова.
Премьер-министр Алихан Смаилов позже отметил, что в нынешней ситуации даже 9% вклад считается низким, и на программу планируется ежегодно выделять 150 млрд тенге. Кредит смогут получить 8 тысяч человек.
- Для запуска программы необходимо будет выделить 100 млрд тенге с рынка и 50 млрд тенге из чистой прибыли «Отбасы банка». Таким образом, нам необходимо добавить два источника финансирования, чтобы выйти на 9% ставку, - сообщил глава Правительства.
По мнению экспертов, программа все же будет не по карману многих граждан и позволить получить ее будет непросто.
- Первоначальный взнос составляет 20%, срок кредита – до 25 лет, планируется выдать кредит под 9% годовых. Позже «Отбасы банк» сообщил, что рассматривает другие варианты предоставления кредитов гражданам Казахстана. Сумма первоначального взноса достаточно велика, поэтому большинству граждан, нуждающихся в жилье, накопить такую сумму сложно, - отметил Виктор Микрюков.
Поэтому строители предложили включить в эту программу не только введенное в эксплуатацию первичное жилье, но и дома, возводимые в рамках механизмов долевого участия. Казахстан хочет включить в процесс ипотеки через «9-20-25» дома, которые строятся путем принятия залога у жилищной компании. Таким образом, цена строящегося дома будет дешевле и это будет выгодно строителям.
- Банки второго уровня также должны принять участие в проекте или включить дома, гарантированные Казахстанской жилищной компанией. Кроме того, мы считаем, что государство, «Отбасы банк» и бизнес должны разработать и изучить требования «9-20-25», чтобы ситуация с ипотечной программой «7-20-25» не повторилась, - считает эксперт.
«Люди теперь умные…»
Однако есть и те, кто знает способ «быстрее выбраться», взяв ипотеку в банках второго уровня, досрочно закрыв ее или осуществив частичное погашение.
- Поэтому они «берут ипотеку без страха». Получить ипотечный кредит можно в любом банке, внеся первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости дома на первичном рынке и 20 и более процентов на вторичном рынке. Оба варианта пользуются большим спросом. Новый дом можно заложить под 7%, а жилье на вторичном рынке – под 15,5% и выше, - говорит специалист по ипотеке Майра Момбаева.
В ипотеку или без, эксперт посоветовала покупать жилье как можно раньше.
- Теперь люди умные и знают, как купить дом. Что касается того, нужен ли вам дом по ипотеке сейчас, то чем раньше вы ее получите, тем лучше. Советуем максимально продлить период ипотеки. Ведь процентную ставку «съедает» инфляция, и приходится чаще стараться закрывать ипотеку досрочно. Никто не живет 25 лет. Мы даем такие советы клиентам. Более того, жилье никогда не будет дешеветь. Поэтому выгодно получить его сейчас, - сказала Майра Момбаева.
Кроме того, по мнению эксперта, очень важно заранее собрать 20-30% от суммы ипотеки. Тогда плательщику будет более комфортно. Получение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса может занять много времени. Поэтому лучше сэкономить хотя бы 20-30%.
Какими будут цены на жилье в 2024 году?
Эксперты отметили, что на цену дома влияют различные факторы. Например, Виктор Микрюков высказал мнение, что на него напрямую влияет инфляция и стоимость стройматериалов, а госпрограммы особого влияния не оказывают.
- На цену в 2024 году повлияют, прежде всего, изменение цен на строительные материалы и уровень инфляции, которые напрямую влияют на затраты, связанные с производством работ. Программа («9-20-25» - прим. ред.) существенно не влияет на баланс спроса и предложения на рынке в связи с тем, что конкретных ограничений нет и объем финансирования невелик, - считает Микрюков.
Более того, по мнению эксперта Майры Момбаевой, ожидается, что процентная ставка по ипотеке повысится с января этого года.
- В 2024 году могут вырасти только цены на первичное жилье. Вторичка не дорожает, но и не дешевеет. Дома в нашей стране никогда не дешевели, - сказала Майра Момбаева.
Остается надеяться только на то, что в этом году доля банков, участвующих в ипотечных программах, увеличится.
