Ипотека без первоначального взноса — это самообман — эксперт в сфере недвижимости

В этом году в Казахстане у банков второго уровня появились предложения по оформлению ипотеки без первоначального взноса. Кроме того, на отечественном рынке появились услуги от риэлторов по сопровождению по ипотеке, предлагающих помощь в оформлении жилищного кредита без первоначального взноса. Подробнее о том, как работают такие схемы, а также о закрытии программы «7-20-25» и других выгодных предложениях, рассказал эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин в интервью корреспонденту агентства Kazinform.

— Какие банки сейчас предлагают ипотеку без первоначального взноса?

— Таких предложений на рынке Казахстана нет.

— И все-таки HalykBank, Банк ЦентрКредит дает возможность вместо первоначального взноса предоставить залог в виде недвижимости и в условиях у них как раз указывается «0% первоначального взноса»…

— Это самообман, здесь есть залог. Если у вас есть актив, то проще его продать и купить новый. Если это актив родственников, то тут потенциальные риски для родственников. Это единичные сделки на рынке. Такого рода предложения банка не сильно влияют на рынок.

— В социальных сетях сейчас можно наткнуться на рекламу о помощи с ипотекой без первоначального взноса…

— Это серая схема риэлторов. Структура этой схемы в следующем. Они, зная требования банков, оценщиков, которые дают заключения о стоимости квартиры (как правило, это для вторичного жилья) просят за вознаграждение увеличить ее стоимость. Допустим, квартира стоит 30 млн тенге, первоначальный взнос 20% — это 6 млн тенге. Соответственно, они просят оценить ее в 36 млн, подают эти документы в банк с прикрепленным отчетом оценщика, банк их принимает, 6 млн тенге считаются комиссионными, и выдает кредит на 30 млн тенге. Сделка проходит таким образом без первоначального взноса. Это сформированная серая зона оценщиков, риэлторов и банков.

— Какие риски для казахстанцев, которые пользуются такими услугами риэлторов?

— Эта работа оплачивается по факту, и, если она оплачивается до сделки, а банк потом не согласовывает и кредит не выдается, то есть риск не получить деньги обратно.

— Для рынка эта система несет какой-либо вред?

— Это единичные сделки, поэтому штучные сделки никак не влияют на сам рынок.

— Как может отразиться на стоимости недвижимости в больших городах, как Астана, Алматы, переориентирование «Отбасы банка» на регионы?

— Основные программы, которые согласованы и работают, допустим, «30 на 70» или «Зеленая ипотека» работают в мегаполисах. Этих программ в регионах нет. Поэтому заявления банка о переориентированности — это введение новых продуктов в регионах, которые и так есть в мегаполисах. Поэтому это не должно как-то сказаться на рынке крупных городов Казахстана.

— По программе «7-20-25» получить ипотеку стало сложнее, также объявлялось о ее закрытии. Какие альтернативы есть у казахстанцев? Как сказывается на рынке жилья сокращение выдачи ипотек по этой программе?

— Предлагаю подвести итоги работы этой программы. Она проработала чуть меньше пяти лет, и охватила не более 4% ипотечного кредитования среди всех сделок. Это очень низкий охват, около 200 тысяч граждан. А за этот период времени было заключено около 6 млн сделок. Соответственно, серьезного влияния на рынок или его поддержку она не оказала, особенно в последнее время. Это больше информационный шум. Программа изначально была нерабочей.

Первый ключевой момент, который был неправильным — она распространялась только на те объекты, которые введены уже в эксплуатацию. На момент ввода в эксплуатацию в доме остаются только неликвидные квартиры с большой площадью, как правило. А ограничение в 25 млн не позволяло применить ее, ее надо было ориентировать на те квартиры, которые находятся на стадии строительства. Конечно же, при условии, что у застройщиков есть лицензии на привлечение средств дольщиков, что они заключают договор долевого участия и вся разрешительная документация в порядке. И тогда эффект был бы более значимым. Под завершение программа еще и вызвала много негатива.

Сейчас готовится аналогичного рода продукт «9-20-25». Там могут быть две значимые корректировки: увеличить лимит до 35 млн тенге в мегаполисах, и чтобы программа давала возможность приобретения жилья в строящихся ЖК. Тогда будет польза. А то в итоге у нас появилась еще одна серая зона. Застройщики уверяют дольщиков, что попадем в программу, нужны 20 или 30% от стоимости, и через год вы попадете в эту программу.

Потом мы видим, что огромное количество людей и деньги не могут вернуть от застройщика, и программу закрыли. Такого рода программы должны быть максимально взвешенными. Если честно, они не очень сильно и нужны. С одной стороны они стимулируют спрос, с другой — рост стоимости одного квадратного метра. Государству нужно больше сфокусироваться на двух вещах — обеспечить целевое финансирование строительства жилья для уязвимых слоев населения, в том числе многодетные, учителя, врачи, военные, и не выводить эти квадратные метры на коммерческий рынок. Рынок уже сбалансирует себя сам. Поэтому — если деньги, то адресно. Помимо этого, нужно уходить от импортозависимости. 50% каждого квадратного метра в Казахстане строится из импортируемых материалов из других стран. Мы платим за них валютой и не управляем себестоимостью квадратного метра. Дешевые деньги, субсидии, участие государства нужны сюда.

— Какие предложения по оформлению жилищных ипотек сейчас наиболее выгодны для казахстанцев?

— Сейчас у нас есть два продукта «Отбасы банк» — «30 на 70» и «50 на 50». В принципе эти продукты вполне рабочие. Я не вижу смысла что-то еще выводить на рынок. На данный момент не нужно тревожить рынок, чтобы остались профессионалы, которые смогут работать с тем финансовым плечом, ипотечным продуктом, который есть на сегодня.

— Также в социальных сетях можно встретить различные ролики со схемами, как выгодно закрыть ипотеку. Озвучивают суммы ежемесячных платежей, которые могут повлиять на остаток выплачиваемой суммы. Эти схемы рабочие?

— Единственный способ изменить структуру выплат — это рефинансирование. То есть обратиться в другой банк и на других условиях получить кредитование. Допустим, увеличить срок, что в свою очередь уменьшит сумму ежемесячных выплат. Других официальных, законных инструментов я не вижу. Серые схемы могут быть, но, во-первых, это зоны риска, второе — это штучные продукты, которые не влияют на рынок.

— Благодарю за беседу!